Vedtekter

VEDTEKTER FOR BOLIGAKSJESELSKAPET A/S NOBELSGATE 23

I henhold til aksjeloven av 13. juni 1997 nr 44 og burettslagsloven av 6. juni 2003 nr 39. Stiftet 02.07.1929, revidert og godkjent av generalforsamlingen i A/S Nobelsgate 23 17.06.2019

1 Innledende bestemmelser

1.1 Selskapets firma og formål Selskapets navn er A/S Nobelsgate 23 . Selskapets forretningskontor er i Oslo kommune. Selskapets formål er å bygge, drive og forvalte eiendommen Nobels gate 23, 0268 Oslo, samt gi aksjeeierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom g.nr. 212, br.nr. 656 i Oslo kommune.

1.2 Ansvarsbegrensning

Aksjeeierne hefter ikke overfor kreditorene for aksjeselskapets gjeld.

1.3 Diskriminering

Det kan ikke settes vilkår for å være aksjeeier som tar hensyn til til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder, og slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en aksjeeier eller bruker, eller tillegges vekt ved bruk av forkjøpsrett.

1.4 Elektroniske dokumenter og informasjon

Selskapets aksjonærer samtykker til å motta all informasjon, herunder varsel, meldinger, innkallinger samt øvrig informasjon per elektronisk melding.

2 Aksjer, aksjeeiere, disposisjonsrett og eierskifte

2.1 Aksjer

Selskapets aksjekapital er kr 147.040, fordelt på 1.838 aksjer á kr 80, fullt innbetalt og pålydende navn. Aksjer må kun selges sammen med tilhørende aksjebrev og kun i forbindelse med overdragelse av leilighet. Aksjer kan ikke pantsettes uten styrets godkjennelse. Aksjer kan bare eies av fysiske personer, med unntak av stat, fylkeskommune, kommune eller andre jurdiske personer som følger av brl. § 4-2. Flere personer kan eie aksjer sammen. Dersom en av disse ikke bor i leiligheten, anses det som om bruken er overlatt til de som bor, og man må følge reglene for overlating av bruk, jf § 3.

2.2 Aksjer og disposisjonsrett

Aksjefordelingen og disponering av respektive leiligheter er knyttet til spesifikke leilighetsblokker – A, B-F, G, H-J og K, jf. fordelingsliste i Vedlegg 1

2.3 Eierskifte – godkjenning fra styret

Aksjeeiere plikter å gjøre seg kjent med vedtekter og ordensregler, og som aksjeeier følge disse. Styret skal godkjenne nye aksjeeiere. Godkjenning kan bare nektes når det foreligger saklig grunn til det. Senest tyve dager etter at skriftlig søknad om godkjenning er mottatt av styret, skal skriftlig svar være gitt.

3 Utøvelse av boretten

3.1 Aksjeeierens rett til bruk

Hver aksje gir borett, altså enerett til bruk av en bolig i selskapet, og rett til å bruke fellesarealer, i tråd med ordensreglene.

3.2 Overlating av bruk til andre

En aksjeeier som selv bor i boligen, kan på nedenstående vilkår overlate bruken av hele eller deler av boligen til andre. Med godkjenning fra styret, kan en aksjeeier overlate bruken av hele boligen til andre for ett år ad gangen i inntil tre år, dersom aksjeeieren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende ikke fyller kravene til å være aksjeeier. En aksjeeier kan etter skriftlig søknad og med styrets godkjenning, overlate bruken av hele boligen til andre dersom:

− aksjeeieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner

− et medlem av brukerhusstanden er aksjeeierens ektefelle, eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen

− det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven § 3 annet ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn til det. Senest en måned etter at skriftlig søknad om godkjenning er mottatt av styret, skal skriftlig svar være gitt. Aksjeeier som har overlatt bruken av boligen til andre, er fremdeles ansvarlig for bruken av boligen overfor selskapet. Aksjeeieren plikter å gi styret melding om hvor man er å få tak i.

4 Bruksrett og vedlikehold

4.1 Aksjeeierens bruk

Aksjeeieren skal behandle boligen og fellesarealene på en god måte, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade, sjenanse eller ulempe for de andre aksjeeiere. Boligen kan ikke brukes som annet enn bolig. Når ekstraordinære forhold krever det, må aksjeeieren tåle at selskapet eller noen på dets vegne skaffer seg adgang til leiligheten. Med godkjennelse fra styret kan en aksjeeier gjennomføre nødvendige tiltak på eiendommen som trengs på grunn av funksjonshemming hos bruker av boligen. Styret fastsetter husordensreglene i eget dokument. Dette kan revideres av generalforsamlingen.

4.2 Aksjeeierens vedlikeholdsplikt

Aksjeeieren sørger på egen bekostning for forsvarlig vedlikehold innenfor leiligheten og i ytre rom som hører leiligheten til. Til indre vedlikehold regnes all fornying av tapet og maling innenfor dører og vinduer i leiligheten, istandsetting og oppussing av leiligheten med ildsteder, dører, ruter, vinduer, låser, nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra leilighetens apparattavle eller sikringsboks, vannkraner, rør, inventar, utstyr, apparater, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Til indre vedlikehold regnes like ens alt vedlikehold av servanter, vannbeholdere, bad med tilbehør, klosetter med skåler og spylekasser, samt istandsettelse og oppstaking av innvendige kloakkledninger til egen vannlås. Likeså plikter aksjeeieren å vedlikeholde ledninger og innredninger som han/hun selv har satt opp, og betale utgifter til ovnsfeiing. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade når skaden ikke skyldes mangler ved bygningen eller felles infrastruktur. Aksjeeier har plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjon og utskifting, selv om det skulle vært utført av forrige aksjeeier. Aksjeeier må erstatte all skade som skyldes aksjeeieren selv, husstand, fremleietakere eller andre han/hun har gitt adgang til leiligheten eller uten skjellig grunn til leiligheten for øvrig. Aksjeeieren svarer også for skader ved frysing som skyldes vedkommende selv eller noen han/hun er ansvarlig for. Alt som aksjeeieren plikter å utføre, skal foretas uten ugrunnet opphold og på en måte som er håndverksmessig forsvarlig. Oppfyller ikke aksjeeieren sin vedlikeholdsplikt eller reparerer han/hun ikke skader som aksjeeieren plikter å utbedre, kan selskapet sette leiligheten i stand på aksjeeierens bekostning. Aksjeeieren plikter straks å melde til selskapet enhver skade som må utbedres uten opphold. Andre skader og mangler må han/hun melde uten unødig forsinkelse. Lar aksjeeieren være å gi pliktig melding, taper han/hun sitt mulige erstatningskrav og er ansvarlig for all skade som kommer av forsinkelsen. Selskapet har adgang til å foreta inspeksjon som trengs til kontroll med at vedlikeholdsplikten oppfylles. Den enkelte aksjeeier skal tegne innboforsikring som dekker innbo og løsøre.

4.3 Selskapets vedlikeholdsplikt

Selskapet skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på aksjeeieren. Selskapet plikter å sørge for at bygningene med felles ledninger og anlegg er i forskriftsmessig stand. Selskapet skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Dersom det er påkrevd har selskapet rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen selv om det kan være til ulempe for aksjeeieren eller andre brukere av boligen. Selskapet plikter å vedlikeholde alle oppganger og fellesrom. Utgiften til belysning i oppganger og fellesrom bæres av selskapet. Selskapet plikter også å sørge for at kjellere, trappeoppganger og loft er tilstrekkelig opplyst og at felles loftsrom og kjellerrom blir holdt rene. Selskapet plikter å se etter at ro og orden blir overholdt i eiendommen, jf. husordensregler/ordensregelement. Aksjeeieren skal gjøre boligen tilgjengelig for ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger for dem Styret utpeker. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for aksjeeier eller annen bruker av boligen. Selskapet skal gjennomføre dugnader for å ivareta generell opprydding og renhold i og omkring gården. Aksjeeiere plikter å delta på dugnad. Dersom aksjeeier ikke har anledning til å delta, kan styret fastsette en særskilt og forholdsmessig rimelig dugnadsavgift som aksjeeier må betale som en del av felleskostnadene ved neste forfall.

4.4. Oppussing o.l.

Dersom du ønsker å foreta endringer i leilighetene som berører bygårdens infrastruktur skal det søkes styrets tillatelse om godkjenning før et slikt evt. arbeid kan påbegynne. Om det utføres arbeid av en slik karakter at det kreves fagpersonell til å utføre jobben skal styret fremlegges ferdigattest utstedt av kompetent myndighet ved arbeidets opphør. Styret skal varsles innen 30 dager før arbeidet påbegynnes, og aksjeeier plikter å gjøre seg kjent med byggets tegninger og konstruksjonsmessige egenskaper. Varslet skal inneholde informasjon om arbeidets art, samt oversikt over byggherre og entreprenører. For å hindre slitasje på bygget, skal heis dekkes til innvendig, og trappeoppganger beskyttes i nødvendig utstrekning for skader. Materialer og annet utstyr kan ikke lagres i fellesarealer uten godkjennelse fra styret. Styret holder en liste over entreprenører som kjenner bygget gjennom tidligere arbeider.

4.4 Bygningsmessige arbeider

Utskifting av vinduer og ytterdører, samt entrédører til den enkeltes bolig, reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger, bruksendring av fellesarealer og liknende skal skje etter en helhetlig plan presentert av styret, og vedtatt av generalforsamlingen med en 2/3 majoritet. Aksjeeieren må ikke uten Selskapets samtykke forandre leiligheten så som å fjerne eller flytte ildsted, fjerne eller flytte vegger eller dører og lignende. Tilbygg/påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter vedtektene og borettslagsloven krever generalforsamlingens samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Søknad eller melding til bygningsmyndighetene skal godkjennes av styret før byggemelding kan sendes.

5 Felleskostnader

5.1 Fordeling og inndriving

Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift som ikke gjelder den enkelte bolig, så som nødvendige investeringer og vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, skatter, offentlige avgifter med mer. Felleskostnadene skal fordeles mellom aksjeeierne ut fra den fordelingsnøkkel som fremgår av de opprinnelige vedtekter/leiekontrakter/selskapsavtaler, med mindre annet gyldig vedtas med samtykke fra de aksjeeiere det angår. Fordelingen skal justeres dersom endringer av boligene eller eiendommen ellers fører til vesentlig endring av grunnlaget for fordelingen. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader fordeles etter nytten for den enkelte aksjeeier, eller etter forbruk. Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av aksjeeierne etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte aksjeeier hver måned betale et a konto beløp (husleie) fastsatt av styret. Endring av a konto beløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel.

5.2 Panterett

Selskapet har lovbestemt panterett i aksjene med prioritet foran alle andre heftelser for krav om felleskostnader og andre krav som følger av selskapsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært betalt, eller tidligere dersom dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold.

6 Mislighold

6.1 Salgspålegg

Dersom en aksjeeier på tross av advarsel misligholder sine plikter, kan selskapet pålegge aksjeeieren å selge aksjen. Kravet om advarsel gjelder ikke der det kan kreves fravikelse, jf. § 6.2. Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir selskapet rett til å kreve aksjen solgt. Pålegg om salg skal være skriftlig og opplyse om at aksjen kan kreves solgt ved tvangssalg dersom pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.

6.2 Fravikelse

Oppfører en aksjeeier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan selskapet kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13. Krav om fravikelse kan tidligst fremsettes sammen med salgspålegg, jf. § 6.1. og brl. § 5-23.

7 Generalforsamling og styre

7.1 Generalforsamlingen

Den øverste myndighet i selskapet utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen utgangen av juni. Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller aksjeeiere som representerer minst ti prosent av aksjekapitalen skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret skal sørge for at generalforsamling blir avholdt innen en måned etter at krav om det er fremsatt.

7.2 Deltakelse på generalforsamlingen

Alle aksjeeiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med forslags-, tale-, og stemmerett. Hver aksje har en stemme, med mindre annet følger av lov eller vedtektene. Styreleder plikter, og forretningsfører bør være tilstede på generalforsamlingen. Forslag fremmet i generalforsamling skal realitetsbehandles av styret innen rimelig tid.

7.3 Fullmektiger og rådgivere

Aksjeeiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende generalforsamling, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Aksjeeier har rett til å ta med en rådgiver, og gi denne talerett.

7.4 Habilitet

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning i generalforsamlingen om søksmål mot seg selv eller om eget ansvar overfor selskapet, og heller ikke om søksmål mot andre eller om andres ansvar dersom han eller hun har en vesentlig interesse i saken som kan være stridende mot selskapets.

7.5 Innkalling til generalforsamling

Innkalling til vanlig og ekstraordinær generalforsamling foretas av styret, og skal skje skriftlig til alle aksjeeiere med kjent adresse med varsel på minst syv dager, jf. § 1.4. Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles på generalforsamlingen. Forslag om å endre vedtektene skal gjengis i innkallingen. En aksjeeier har rett til å få behandlet spørsmål på generalforsamling som det er meldt skriftlig ifra om til styret innen varslet tid, slik at det kan tas med i innkallingen. Blir generalforsamling som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på generalforsamling ikke innkalt, kan en aksjeeier, et styremedlem, forretningsfører eller revisor kreve at tingretten snarest, og for selskapets kostnad, innkaller til generalforsamling. Årsregnskap, styrets årsberetning og revisjonsberetning skal senest en uke før generalforsamlingen sendes til alle aksjeeiere med kjent adresse.

7.6 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling

På den ordinære generalforsamlingen skal disse saker behandles: - konstituering - godkjenning av styrets årsberetning - godkjenning av styrets regnskapsoversikt for foregående år - valg av styremedlemmer - styrets godtgjørelse - andre saker som er nevnt i innkallingen - andre forslag fra forsamlingen

7.7 Møteledelse, stemmerett, flertallskrav og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder, som ikke behøver være aksjeeier. Hver aksje gir en stemme. Alle saker avgjøres med alminnelig flertall av de avgitte stemmer, med unntak av de vedtak som følger av aksjeloven av 13 juni nr 44 1997 (§§ 5-18, 5-19 og 5-20) eller disse vedtektene. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet gjelder det som styrelederen slutter seg til. Beslutning om å endre vedtektene treffes av generalforsamlingen, hvis ikke noe annet er fastsatt i lov. Beslutningen krever tilslutning fra minst to tredeler så vel av de avgitte stemmer som av den aksjekapital som er representert på generalforsamlingen. Det skal under møteleders ansvar føres protokoll for generalforsamlingen. I protokollen skal generalforsamlingens beslutninger inntas med angivelse av utfallet av avstemningene. Fortegnelse over de møtende skal inntas i eller vedlegges protokollen. Protokollen skal underskrives av styrelederen og minst én annen person valgt av generalforsamlingen blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for aksjonærene og oppbevares på betryggende måte. Generalforsamlingen kan ikke treffe noen beslutning som er egnet til å gi visse aksjeeiere eller andre en urimelig fordel på andre aksjeeieres eller selskapets bekostning.

7.8 Styremedlemmer

Selskapet skal ha et styre bestående av tre til fem medlemmer og inntil to varamedlemmer. Minst to medlem av styret skal være fastboende aksjonærer. Styremedlem må være myndig. Styrets medlemmer velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og tjenestegjør for en periode på to år, valgt vekselvis for å sikre kontinuitet. Vararepresentantenes funksjonstid er ett år. Styrets leder velges særskilt av Generalforsamlingen. Det er styret i selskapet som har ansvar for å foreslå aktuelle kandidater som styremedlem og styreleder.

7.9 Styrets oppgaver og myndighet

Forvaltningen av selskapet hører under selskapets styre. Styret skal sørge for forsvarlig organisering av virksomheten. Styret skal i nødvendig utstrekning fastsette planer og budsjetter for selskapets virksomhet. Styret kan også fastsette retningslinjer for virksomheten. Styret skal holde seg orientert om selskapets økonomiske stilling og plikter å påse at dets virksomhet, regnskap og formuesforvaltning er gjenstand for betryggende kontroll. Styret iverksetter de undersøkelser det finner nødvendig for å kunne utføre sine oppgaver. Styret skal iverksette slike undersøkelser dersom dette kreves av ett eller flere av styremedlemmene. Styret skal for øvrig sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av selskapets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.

7.10 Styrets saksbehandling

Styret skal behandle saker i møte, med mindre styrets leder finner at saken kan forelegges skriftlig eller behandles på annen betryggende måte. Årsregnskap og årsberetning skal behandles i møte. Styremedlemmene og forretningsfører kan kreve møtebehandling. Styrebehandlingen ledes av styrelederen. Deltar ikke styrelederen, velger styret en leder for styrebehandlingen. Styrelederen skal sørge for behandling av aktuelle saker som hører inn under styret. Styremedlemmene kan kreve at styret behandler bestemte saker. Styret kan treffe beslutning når mer enn halvdelen av medlemmene er til stede eller deltar i styrebehandlingen, om ikke strengere krav er fastsatt i vedtektene. Styret kan likevel ikke treffe beslutning uten at alle styremedlemmene så vidt mulig er gitt anledning til å delta i behandlingen av saken. Har noen forfall og det finnes varamedlem, skal varamedlem innkalles. En beslutning av styret krever at flertallet av de styremedlemmer som deltar i behandlingen av en sak, har stemt for. Ved stemmelikhet gjelder det som møtelederen har stemt for. De som har stemt for et forslag som innebærer en endring, må likevel alltid utgjøre mer enn en tredel av samtlige styremedlemmer.

7.11 Forretningsfører

Selskapet skal ha en forretningsfører. Styret inngår avtaler om forretningsførsel. Avtalen kan sies opp med opp til seks måneders varsel, om ikke kortere frist er avtalt.

7.12 Habilitet for styremedlemmer og forretningsfører

Et styremedlem som må anses å ha personlig eller økonomisk særinteresse i en aktuell sak, må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av denne. Et styremedlem eller forretningsfører må heller ikke delta i en sak om lån eller annen kreditt til seg selv eller om sikkerhetsstillelse for egen gjeld.

8 Revisjon

8.1 Revisjon

Selskapet skal ha en statsautorisert eller registrert revisor, som velges av generalforsamlingen. Revisor skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen hvert regnskapsår. Styret foreslår revisor for generalforsamlingen.

***